前海买房，很多人搞错了逻辑…… 文 

来源：雪球App，作者： 楼市头条，（https://xueqiu.com/3639211296/245391214）

文 | 村长           

深圳有“两个”前海！

一个存在于官方的规划文件里。

一个存在于亿万人种草的小红书里。

它潮流时尚、景色治愈、打卡胜地，投射着爱生活的深圳人，对“深圳式”生活的所有理解，也展现着这个全球唯一的“社会主义示范区”最该有的模样。

来源：深圳前海

小红书上有博主感叹到，“在前海，活出了新加坡的质感”。

其实“两个”前海，代表着两个截然不同的买入逻辑。

第一个前海，是我们对其上一个10年的认知，基于宏大的叙事逻辑，是预期定价；

第二个前海，是我们现实眼中的前海，基于微观、具象的感知，本质上是生活定价。

换言之，前海的买入逻辑正从“预期定价”转向“生活定价”。

主要原因是前海的预期价值在桂湾的生活调性里逐步兑现。

专注搞钱的深圳人对这种转变的理解更为深刻。

天健悦湾府是前海桂湾目前唯一在售的新盘，年后我对前海市场调研时，特地去探究了一番。

竟发现，春节过后的这短短一个多月，悦湾府已卖了近两百套，单日劲销破两亿，提前进入了清盘期。

成交量本身就是一种投票。

天健悦湾府热销的秘密，我分析了下大致有三个：

1、居住体验很舒服，从户型到小区，可以看出开发商都在很用心地去打磨。

2、生活价值很高，前海最优质的配套，基本都在15分钟生活圈内。

3、地段，“前海桂湾”，这四个字的含金量，懂的都懂。

01

被重新定义的大平层生活

——

追求品质生活的人群对大平层有一种别样的钟情。

但这种喜欢，绝不是那种空间上的纯粹傻大，而是因为大平层能够摆脱普通住宅的条条框框，带来更高的居住体验。

而这种居住价值，首先取决于开发商如何设计和呈现生活。

比如天健悦湾府目前在售的164㎡的4房大平层，就深得生活之道。

一个“塔楼式”大平层硬是做出了板楼甚至独栋的味道。

南北通透，这是最基本的，但又不是通俗意义上的南北通透（仅限于客厅部分），所有的房间基本都可以实现通透、对流。

客/餐厅、主卧是南北通透，两个次卧也可以做到南北通透（对开门情况下）。

而它的采光面，也不再是以“开间”为单位来形容了，而是环绕式的三面采光。

“双阳台”是标配，同样也是超规格的存在。

生活阳台就有5个多平方，比普通住宅的厨房都要大。

主阳台的进深更是达1.8米，面积达10个平方，也基本是一个卧室的面积。

卧室的空间尺度，同样被拉满。

主卧的开间达到了3.7米，很多户型的客厅开间也不过如此。

要知道，五星级酒店大床的尺寸最长也就2.2米左右。

三个次卧的开间，也基本都在3米以上。

大卧室，配上无处不在的飘窗，让每一个家人呆在属于自己一方小天地时，也都能活动自如、悠然自得。

这种级别的户型，如何去平衡“公私”和“动静”的关系，很是考验着开发商的产品功力。

带着问题，再看悦湾府这个“双龙抱珠”的户型格局，不得不说，设计师是懂高阶生活的。

主卧和两个次卧（其中一个也可改做书房）放在一起，共同构成了属于家中主人和孩子们亲密且私密的空间。

另一个次卧被客厅隔开，供需要隐私的客人、保姆，或老人使用。

而且这个大平层户型，大得恰到好处。

注意看户型图，它没有那种浪费空间的长过道，尽可能的把面积匀给每一个房间。

所以，才有了大客厅、大阳台、大厨房、大卧室、大卫生间……

当然，113㎡的户型同样可圈可点。

比如04/05户型，也基本上做到了南北通透，四开间采光。

除了动静分区外，LDKB的设计，使得餐厅与客厅、阳台的一体感很强烈。

而且进门没有长过道，空间阔绰且实用率高。

身处于这样的空间里，视线能得到最大程度延伸，放大了空间感受。

对于不想局限于传统生活范式的人来说，完全可以利用空间的一体感消弭掉餐厅和客厅的界限，将餐厅、客厅、阳台融合成一个超级的复合型功能空间。

3个卧室和客厅，全部朝东，而且都有大飘窗，要景色有景色，要实用有实用。

主卧面积也不小，超过了16㎡，超过了大部分同面积段的主卧空间。

113㎡的02/03户型，同样很有特点。

次卧和客厅共享6.8米超大阳台，而这也给了业主更多的使用可能。

业主即可以保留这个超大阳台，将其变成养花种草、聊天赏景、运动健身的复合型空间，也可以将其与次卧联通，拓展次卧空间。

另一个次卧则与公卫采用了类套房的设计，这样可以更方便老人或孩子。

值得一提的是，天健悦湾府对于生活的理解和思考并没有局限于“门里面”，从家里望出去该看什么景观，也在考虑范围内。

整个小区采用的是半围合式的建筑布局，而塔楼本身也是散开式布局。

天健悦湾府社区平面俯瞰效果图

好处就是能让每一户从每一个阳台、每一个窗户看出去都能享受最好的景观视野。

如果你住的是高楼层，映入窗景的是桂湾和宝中无数的摩天大楼勾勒出的壮丽天际线。

白天它是这样的：

来源：深圳前海

晚上它又是这样的：

来源：小红书

如果你选择的是低楼层，景色同样不俗。

向外望出去是绿意盎然的双界河水廊道公园段。

向内看则是公园般的社区园林。

项目效果图

总之，在这样的小区，生活是经过了精心打磨的。

对于追求生活内涵的人来说，这是一种无形的溢价。

02

有一种生活圈叫前海

——

想必大家都听过一句名言“地段，地段，还是地段”。

事实上，背后的逻辑是板块地段决定着配套，配套决定着生活，提供的什么样生活才决定着房产的终极价值。

为什么那么多深圳人喜欢前海，跑去打卡？还不是痴迷于“前海式”生活。

不管你是社牛还是社恐，不管是白天去还是晚上去，总有那么一瞬间、一方地，让你感受到留在深圳这座城市的意义。

不同的是，大多数人只能做个过客，只有凤毛麟角的人能把家安在那里，成为这片土地的主人。

天健悦湾府的另一层价值就在于此。

项目区位示意图

其位于前海“三湾”中最核心的桂湾，北接宝中、南联前湾。

所以天健悦湾府能提供的生活，也基本是前海最优质的。

想让孩子读国际学校？项目旁边就是前海国王国际学校。

本部坎特伯雷国王学校则是英国乃至欧洲历史最悠久的名校,前海国王国际学校是这所千年名校的首家海外分校。

国王前海校区图 来源：广深妈妈圈

采购家庭生活用品？驾车约5分钟（高德导航）就能到前海山姆旗舰店。

想逛街？前海生活圈的三大潮流商业，前海卓悦intown、前海万象、壹方城。开车的话，基本都在10分钟左右（高德导航）。

下班后，去欢乐港湾发发呆、坐坐摩天轮，开车回家也就10多分钟（高德导航）。

想去户外锻炼身体？桂湾湿地公园让你尽情的释放。

周末想放风？那就带上帐篷、孩子、狗狗去演艺公园、前海石公园，吹着海风、欣赏着深圳最美的海上落日。

前海演艺公园实拍图

想要放空充电？欢乐港湾旁，还有深圳书城湾区城（在建）等着你。

……

总之，这些都是15分钟生活圈就能搞定的事。

绝大数深圳人偶尔才能打卡的生活，在这里，将成为你的日常。

无论是狭义上的生活（精心打磨的户型和小区赋予的），还是广义上的生活（顶级的配套带来的），不仅都在这里得到了高水准的呈现，还撞了个满怀。

试问，这样的生活，谁能不爱！

好！让我们话回正题，为什么说前海现在到了生活定价的阶段。

可以从供、需两个维度理解。

1、供给侧看，前海经过十余年开发，如今大城已成。

其如今呈现出的城市风貌，带给人的感觉，放眼深圳都是高度稀缺的，未来也很难有替代者。

2、需求侧看，深圳人是出名了的爱搞钱，深圳楼市最不缺的就是购买力。

有了钱，干嘛？

肯定是享受更好的生活。而能给高阶人群提供高质量滨海生活的，也就前海、后海。从配套和风貌看，前海是要胜于后海的。

总之，前海式生活是高度稀缺的，甚至是独一无二的。

但追求这种生活，并有能力为之付费的高阶人群，却是源源不断、前赴后继的。

03

高确定性的“抄底点”

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最后再给大家画下小黑板：

1）深圳城市向西的发展逻辑，进一步强化且不可逆。

前海除了定位上的高度，还是西进的战略支点和焦点。未来一二十年深圳最优质最核心的资源，将继续流向这里。

2）大分化时代，深圳也不是所有的盘都涨，要尽量选择核心片区的核心楼盘。

前海是深圳的发展核心，桂湾又是前海的核心。

需要指出的是，桂湾的住宅用地是很稀缺的，仅占起区域规划用地的16%。

可以说，桂湾的房子是卖一套少一套。

3）除了高质量的生活感，天健悦湾府的价格安全边际也很厚实。

桂湾提供的生活是前海“三湾”中最成熟、质量也最高的。

生活价值支撑天健悦湾府资产价值的基本面，而价格上的“剪刀差”则进一步强化了其安全边际。

要知道，项目毛坯均价仅9.2万/平，周边二手价差4-10万/平。

这个价差早晚要在二手房市场补回来的。

所以，从择时上看，当前也是一个确定性比较强的抄底点。

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文 | 村长♂